Compravendita immobili. I soldi solo dopo verifiche e registrazione

Il mercato immobiliare è stato uno di quelli più colpiti dalla crisi economica. I prezzi di vendita e affitto sono in calo costante.

Basta scorrere rapidamente la banca dati delle quotazioni immobiliari di Agenzia delle Entrate ed è facilissimo riscontrare la flessione netta: prendendo ad esempio una abitazione civile a Roma di fascia centrale, in zona Prati, il valore di mercato a metro quadro massimo passa dai 7700 del secondo semestre 2011, ai 7400 del secondo semestre 2012, per attestarsi ai 7000 euro al metro quadro nel primo semestre 2013. Identico il trend degli affitti: per lo stesso tipo di abitazione, infatti, il valore di locazione massima passa dai 28,3 del secondo semestre 2011 ai 24,5 euro metro quadro del primo semestre 2013.

Stando a quanto rilevato anche da immobiliare.it, noto sito di compravendita e affitti di immobili, il calo è chiaro: il prezzo medio di un appartamento nella Capitale passa dai 4147 euro di gennaio 2013 a una media di 3814 a metro quadro di gennaio 2014. Un calo secco di oltre l’8% in un anno.

A questo si aggiunge anche la decisione di molti proprietari di vendere, un po’ per capitalizzare denaro liquido necessario per fronteggiare la crisi o per gestire altri beni, un po’ per alleggerire il carico del prelievo fiscale subito dall’elevata tassazione imposta dal governo.

Ovviamente con una dilatazione dei tempi di vendita, a causa proprio delle condizioni del mercato: assolutamente immobile.

Ulteriore coefficiente di difficoltà è quello rappresentato dall’introduzione di un passaggio, ai commi 63 e seguenti della legge di stabilità, che rischia anche solamente di rallentare l’entrata in possesso dei fondi derivati da una vendita.

Il corrispettivo economico della vendita, infatti, non passa direttamente da acquirente a venditore, sotto l’occhio vigile del notaio come fino ad oggi è avvenuto, ma ha uno step intermedio in un conto infruttifero dove rimarrà in attesa del disbrigo di verifiche e registrazioni della compravendita stessa.

Il notaio – si legge al comma 63 della legge 142/2013 – o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi”, tutte le altre somme “affidatagli e soggette ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64” oltre all’”intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende”.

Questa disposizione, si legge al comma successivo, 

non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili”.

E ancora: secondo il comma 65

gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata”.

Fondi bloccati, che non generano né profitto né interesse, ma soprattutto intoccabili fin quando non vengono espletate tutte le operazioni previste dalla legge con esito positivo.

Una volta poi eseguite registrazione e pubblicità dell’atto, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Un artificio il cui scopo viene individuato proprio nella chiosa del comma 66:

gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67”.

Tutto il meccanismo dovrà essere precisato successivamente con apposito decreto del presidente del Consiglio dei Ministri “adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato”, che definirà “termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.

Una strettoia, sicuramente di tempo, il cui effetto su un mercato rallentato e in crisi e al quale approdano cittadini in evidente difficoltà, spesso con l’esigenza di capitalizzare risorse nel breve, ancora non si conosce nella concretezza della sua portata.